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物业服务合同无效的司法认定依据
发布日期:2013-5-9 | 点击:1627
                                           物业服务合同无效的司法认定依据
作者:肖明明 发布时间:2013-05-09 15:36:16
  司法实践中,应审慎认定物业服务合同的效力问题。确认物业服务合同无效,应在结合具体案件事实的基础上,严格按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》所规定的合同无效情形予以认定。

  案情

  2010年4月15日,重庆某房地产开发有限公司(下称开发商)与被告某物业管理有限公司(下称A公司)签订了《前期物业服务合同》,其中第六条规定了公共能源分摊,第1款约定共有的专项设施设备如路灯、大堂用电、景观用电、灯饰等运行的能源消耗应独立计量核算,向全体业主或使用人按计量表或建筑面积分摊计收;空置房按重庆市政府相关规定收取物业服务费用,但公共能耗按建筑面积据实分摊。第3款约定二次供水所产生的费用由使用方据实分摊。原告系涉案小区的业主,2010年6月9日,原告委托潘某与A物业管理公司重庆江北分公司(下称江北分公司)签订《物业服务协议》,约定物管收费标准4元/月•平方米,物业使用期间物管费的收取方为江北分公司,原告须每月定时缴纳;如遇总表总数与分表总数存在差异,以及公用水电费,均按重庆市物价局渝价[1999]398号、渝价[2004]778号文件要求据实分摊所损耗费用,二次供水还将收取二次加压电费。原告诉称,被告江北分公司在《物业服务协议》中是按照前述《前期物业服务合同》第六条第1、3款按建筑面积计算原告所应缴的水电能耗公摊费用的;而原告认为,根据渝价[2004]778号文件第六条的规定,此种水电能耗公摊费用“应按户据实分摊”,而其中的“按户”指的应是按相应计量表(水电分表)户数而非按建筑面积。原告认为,按建筑面积计算得出的水电能耗公摊费用远远高于“按户”计算得出的金额,这在客观上加重了原告的负担。综上,起诉A公司及其江北分公司,请求判令确认A公司与开发商签订的《前期物业服务合同》第六条第1、3款无效;诉讼费由两被告负担。

  重庆市江北区人民法院经审理认为,江北分公司不是《前期物业服务合同》的合同相对人,仅是受A公司委托进行了物业管理,故其不是本案适格被告。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或业主请求确认合同或合同相关条款无效的,人民法院应予支持:1.物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人而签订的委托合同;2.物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款;前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。本案中,原告未举示充分证据证明《前期物业服务合同》第六条第1、3款有前述规定情形,该约定亦未违反法律法规的强制性规定,且原告所称“按户”指应按水电分表来认定并无依据,双方应按合同约定享有权利、履行义务。综上,依法判决驳回原告的诉讼请求。

  评析

  本案原告提出的支持其诉请的依据是,《前期物业服务合同》第六条第1、3款之约定与渝价[2004]778号文件第六条之规定相违背,该约定实际加重了业主责任,当属无效。而被告A公司认为,该合同合法有效,公摊能耗费用是业主应承担的义务,原告应按约缴纳。双方争议焦点在于该合同条款是否属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第1款规定的情形,以及能否进而据此宣告其无效。

  (一)物业服务合同的性质及效力认定的一般依据

  物业服务合同也曾被称为物业管理合同,根据《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,由房屋和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动;由此签订的书面合同便是物业服务合同。

  对于物业服务合同的性质,曾有委托合同、民事信托、特殊的新型合同等争论,但究竟以何为准,未见定论。不过,笔者认为,在基本定性上,物业服务合同是一种无名合同,是要式、诺成、有偿、双务合同;进而言之,是一种纯粹的民事法律关系,是以当事人意思表示合意为核心的民事合同。因此,物业服务合同效力的认定上,应遵循一般民事合同的效力判定标准,即以合同法第四十条、第五十二条、第五十三条等规定为依据审查合同或其部分条款的效力。

  (二)最高法司法解释第二条的理解与适用

  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条是对物业服务合同效力认定的特别法规定,在适用顺位上优先于前述一般法规定。其中,第二条第1款是对合同义务转委托的限定,其立法意图类似于对建设工程施工合同中承包方将工程主体部分转包或分包给他人的法律限制,其价值目标是为了实现秩序和平衡利益,即限制作为相对强势方的物业服务企业任意转移其主要合同义务,以保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权,并能在纠纷发生时缩短业主的维权距离。本款在适用上,笔者认为,应注意这样几点:一是应审查原物业企业是否将全部合同义务概括转移给他人。如果将物业服务合同理解为一种特殊的委托合同的话,则合同事项的转委托必须预先征得原委托人的同意。此处,最高法的初始意图应该是考虑到现实中常有物业服务企业私自将合同义务一并转托他人而造成业主解纷或维权困难的情形,以确认转委托合同无效的方式限制物业企业层层转让服务业务。二是应明确导致委托合同无效的受托人的范围。本款中,“一并委托他人”中的“他人”应指独立于物业服务企业的其他法人、组织或自然人,而不应包括类似于本案中江北分公司的法人分部或职能部门;因为后者本质上是在执行法人的意志,在整个法人系统内只存在一个外在表示行为。

  第二条第2款实为对《合同法》第四十条的细化规定和具体应用。后者内容为“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,其具有两个明显特征,即预先拟定和不可协商;合同相对人对该种条款只能概括接受,不能博弈变更。对本款的理解与适用,应重点明确法条所列举的三种情形的“准入条件”。首先,“免除物业服务企业责任”应指合同中存在《合同法》第五十三条规定的对格式条款方的不当免责约定,以及存在免除己方应然合同责任的情形。总之,此处的“免责”应是不当免除作为格式条款提供方的物业企业本应承担的系列责任的各种约定。其次,“加重业主委员会或业主责任”应指相关合同条款向业主附加超出正常合同责任范围内的责任承担义务。合同是一种权利义务分配书,依约享有权利、承担义务,是契约公平原则的体现;强迫相对方承担超出其享有的权利范围外的义务或责任,是对公平原则的破坏,相应的约定条款也当属无效。最后,“排除业主委员会或业主主要权利”应指合同条款限制或规避业主享受与缴纳物业服务费义务相对应的物业服务合同主要权利的情形,是对合同基础的根本性背离。此处,业主在物业合同中的主要权利,除包括享受基本物业服务外,还应包括对物业服务义务履行状况的知情权、监督权以及提出改进建议的权利;因为后者的程序性权利是保障前者实体权利得以顺利实现的基础和条件。

  (三)本案裁判依据分析

  本案裁判的关键在于认定《前期物业服务合同》第六条第1、3款不存在前述司法解释第二条规定的情形,具体而言,在于应如何认定该条款不属于加重业主责任的情形。原告诉称中论述的焦点在于,《前期物业合同》以及《物业服务协议》中计算水电能耗公摊费用的标准应为渝价[2004]778号文件第六条规定的“按户据实分摊”,而非合同中的“按计量表或建筑面积”,且“按户”应理解为按每户的水电计量分表。因此,首先应分析文件中规定的“按户据实分摊”的确切含义。《重庆市物业服务收费管理办法》(即渝价[2004]778号文件)第六条规定,“由于业主共用部位、共用设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本,应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳;据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与分表的差额”。显然,文件中并未明示“按户据实分摊”就是指按每户的分表计量分摊计算;并且,在其他相关法规或文件中也未有关于“按户”究竟以何为准的明确规定。由是可知,法律并未对此做强制性规定,至少也还未对此做指导性规定。因此,根据法理,法未禁止皆自由,公法强制领域外的民事空间均以当事人的自由意志为旨归,各方合意立约后,便形成了仅约束立约各方的“法律”,各参与者均须严格遵奉。现既然法未明定“按户”应以何准,则合同及协议中约定“按户”为“按每户建筑面积”,于法理上并无瑕疵。当然,另一方面,于情理和公平上,如若原告主张该格式条款在签订时对方未尽提示说明义务,则可依合同相对无效理论请求予以变更或撤销。

  综上,原告方举示的证据和陈述的理由,未能证明《前期物业服务合同》第六条第1、3款之约定加重了业主责任,该条款不属于合同绝对无效的范围,其诉请不能得到法院支持。

  (作者单位:重庆市江北区人民法院)
来源:中国法院网
责任编辑:顾小娟

 
 
 
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